Het sharefundingmodel wint snel terrein als alternatief voor traditionele vastgoedfinanciering. Waar banken en private debt vaak hoge eisen stellen en weinig flexibiliteit bieden, maakt sharefunding het mogelijk om via digitale aandelen gezamenlijk te beleggen in vastgoed. Platforms zoals AESPIRE passen deze moderne vorm van vastgoedfinanciering toe binnen een juridisch en fiscaal goed doordachte structuur. In deze blog worden de belangrijkste elementen van deze structuur uitgelegd.

1. Vastgoed ondergebracht in een aparte vastgoed B.V.

De basis van vrijwel iedere sharefundingstructuur is een aparte vastgoed B.V. waarin het betreffende object wordt ondergebracht. Deze juridische structuur zorgt voor een duidelijke afbakening van risico’s, verplichtingen en aansprakelijkheden. De vastgoed B.V. vormt het fundament waarop de verdere juridische en fiscale structuur wordt gebouwd.

Binnen het model van AESPIRE wordt deze B.V. voorafgaand aan de belegging uitgebreid beoordeeld tijdens juridische, fiscale en technische due diligence, zodat beleggers inzicht hebben in de kwaliteit en risico’s van het object.

2. De rol van Coöperatie en STAK in de eigendomsstructuur

Beleggers nemen niet rechtstreeks aandelen in de vastgoed B.V. Om versnippering van zeggenschap en complexe administratie te voorkomen, wordt gewerkt met een coöperatie en/of STAK (Stichting Administratiekantoor).

a) Coöperatie als aandeelhouder

De vastgoed B.V. geeft aandelen uit aan een coöperatie. Deze fungeert als centraal aandeelhouder en vormt de schakel tussen het vastgoed en de belegger.

b) STAK als certificatenuitgever

De STAK ontvangt lidmaatschapsrechten van de coöperatie en geeft vervolgens certificaten uit aan beleggers op het platform.

Dit gelaagde model zorgt ervoor dat:

• Het stemrecht centraal blijft georganiseerd;

• De objecteigenaar of het bestuur de beleidslijn bewaakt;

• Beleggers economisch meedelen zonder bestuurlijke complexiteit.

Dit is precies de structuur die AESPIRE toepast om eigendom, investeerdersrechten en governance duidelijk te scheiden en te beveiligen.

3. Aandelen als vorm van economisch eigendom

Beleggers kopen via het platform aandelen, die economisch gelijk staan aan aandelen in de vastgoed B.V., maar zonder directe zeggenschap. Zij delen wel in:

• Waardegroei van het vastgoed;

• Eventuele dividend- of cashdistributies;

• Inzicht in de prestaties van het object.

Deze aanpak voorkomt versnippering van stemrecht en maakt het mogelijk om efficiënt én veilig te beleggen in vastgoed, zonder operationele betrokkenheid. Aespire digitaliseert deze certificaten via een veilige administratie, waardoor transacties soepel en transparant verlopen.

Afbeelding: structuur Objecteigenaar en STAK

4. De aandeelhoudersovereenkomst (SHA) als juridisch fundament

De samenwerking tussen objecteigenaar, coöperatie/STAK en beleggers wordt vastgelegd in een aandeelhoudersovereenkomst (SHA). Dit document:

• Bepaalt de stemrechtverdeling;

• Regelt welke besluiten speciale goedkeuring vereisen (reserved matters);

• Beschrijft het dividend- en uitkeringsbeleid;

• Borgt informatievoorziening en transparantie.

Binnen AESPIRE wordt een model-SHA gebruikt die consistentie en bescherming biedt voor alle partijen, terwijl de objecteigenaar de dagelijkse leiding behoudt.

5. Fiscale structuur: deelnemingsvrijstelling en efficiëntie

Een groot voordeel van deze structuur voor zakelijke beleggers is de toepassing van de deelnemingsvrijstelling, wat een besparing van 15% dividendbelasting kan opleveren. De structuur ondersteunt daarnaast meerdere fiscale voordelen:

a) Geen overdrachtsbelasting: Omdat beleggers aandelen verhandelen in plaats van het vastgoed zelf, is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit maakt investeren efficiënter en verlaagt transactiekosten.

b) Heldere vermogensscheiding (ECSPR): De Europese regelgeving voor crowdfundingdiensten (ECSPR) vereist dat beleggersvermogen strikt gescheiden wordt gehouden. AESPIRE richt haar structuren in lijn met deze regels in, zodat het vermogen veilig en transparant wordt beheerd.

c) Transparante rapportages: Voorafgaande due diligence, taxaties en juridische screenings worden inzichtelijk gemaakt. Dit vormt een essentieel onderdeel van de beleggersdocumentatie en geeft beleggers vooraf duidelijkheid over risico’s en rendementsperspectieven.

6. Technische uitvoering: administratie en verhandelbaarheid

Een moderne juridische structuur wordt ondersteund door moderne technologie. Platforms zoals AESPIRE maken gebruik van:

• Blockchain-gebaseerde administratie;

• Geautomatiseerde certificatenuitgifte;

• Verhandelbaarheid zonder notaris;

• 24/7 digitaal dashboard met rapportages en updates.

Dit zorgt voor een veilig en efficiënt proces van deelname, administratie en eventuele onderlinge handel tussen investeerders.

Conclusie

Het sharefundingmodel rust op een zorgvuldig opgebouwde juridische en fiscale structuur. Door het vastgoed onder te brengen in een aparte B.V., eigendom te structureren via een coöperatie en STAK, en afspraken vast te leggen in een SHA ontstaat een model dat:

• Flexibel is voor objecteigenaren;

• Transparant is voor beleggers;

• Fiscaal efficiënt is voor zakelijke deelnemers;

• Veilig en digitaal wordt beheerd.

Deze combinatie maakt sharefunding een aantrekkelijke en toekomstbestendige vorm van vastgoedfinanciering.

Voor wie zich verder wil verdiepen in deze manier van investeren, of wil ontdekken welke kansen er beschikbaar zijn, is het de moeite waard om een kijkje te nemen op het platform van AESPIRE, waar deze structuren concreet worden toegepast in zorgvuldig geselecteerde vastgoedprojecten.